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10月19日，国家统计局公布了9月份的70城房价。
上海新房价格同比指数是102.
8，福州是94.
6，郑州是95.
2。
也就是说，上海比去年同月高2.
8%，福州低5.
4%，郑州低4.
8%。
同一个月，同一张表，涨跌差得很大。
我们认为，楼市的大局已经清楚了：全国一起涨的年头回不来，各城市要各走各的路。
压力最先落在手里有两三套房的家庭身上。
这样的家庭有多少？
人民银行2019年做过一次城镇居民家庭资产负债调查。
有两套住房的家庭占31.
0%，有三套及以上的占10.
5%，合计41.
5%，所以“超四成”这个说法站得住。
这些家庭的财富，大部分压在房子上。
后面说的四个挑战，都绕不开这一点。
同一次调查里，住房贷款占家庭总负债的75.
9%。
房子是最大的资产，也是最大的一笔债。
1998年住房制度改革，福利分房停了。
之后房价长期往上走，“买了就赚”成了很多家庭的共识。
到了今天，这个共识开始不灵了。
先看新房。
今年1至9月，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.
6%。
新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.
2%。
新房卖得少了，二手房却在增加。
住房城乡建设部的数据显示，二手房网签面积61746万平方米，同比增长10.
7%。
这两个数字出自不同部门，统计口径不同，不能直接相减。
但成交在往二手房这边挪，这一点看得出来。
再看价格。
9月份，二线城市二手房价格环比下降0.
2%，三线城市下降0.
3%。
二三线城市的二手房成交增加，不少是靠降价换来的。
有几套房想出手的家庭，要先对这个现实有数。
政策这几个月动作不小。
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》。
通知要求新出让土地上的商品住房项目优先实行现房销售，并推行“交房即交证”。
买新房以后，会越来越像“看到房子再付钱”。
同一天，央行和金融监管总局也发了文件。
个人住房贷款最长期限延长到40年。
新房如果是预售的，贷款要等项目竣工备案后才能发放。
买房人先拿房、再还贷，风险小了很多。
9月29日，财政部等三部门又发了贴息通知。
政策从2026年10月1日起实施，暂定1年，贴息标准是年化1个百分点，期限最长5年，单户贷款规模上限100万元。
享受条件是用新发放的商业性个人住房贷款买首套房，面积不超过120平方米，总价不超过150万元。
这套政策的方向很明确：保刚需，保交房，换模式。
已经有好几套房的家庭，不在这次优惠的范围里。
第一重挑战，是房子要重新估价。
不少家庭心里的价格，还是几年前的高点。
9月份，三线城市新房价格环比下降0.
2%，二手房下降0.
3%，降幅都和上月相同。
挂牌价和成交价之间的差距，就是前些年涨上去的那部分在慢慢退。
城市之间的差距更大。
70个大中城市里，9月新房价格环比上涨的有17个，二手房环比上涨的只有9个。
一线城市二手房环比涨了0.
2%，三线城市还在跌。
同样一套房子，放在哪座城市、哪个片区，价格可能差出一大截。
东北的情况更突出。
1至8月，东北地区新建商品房销售面积同比下降20.
6%，全国平均降幅是12.
1%。
人口流动和产业调整这些长期因素，已经压到了楼市上。
在这类地方有几套房的家庭，账面价值和实际能卖的价钱，可能差距很大。
第二重挑战，是房子不好卖。
值钱和好卖是两回事。
二手房成交虽然在增加，但大量房源挂在同一个市场里，抢的是同一批买家。
位置好的房子很快成交，普通房子要等很久，两者的差距在拉大。
房企的成绩单也是这样分化的。
中指研究院的数据显示，1至9月100家房企销售总额22597.
2亿元，其中千亿房企5家，百亿房企51家。
千亿房企比上年同期少1家，百亿房企少8家。
规模大的企业在收缩，腰部企业缩得更多。
排在前面的，基本是央国企。
保利发展累计销售1812亿元，中海地产1809.
9亿元，华润置地1646亿元。
它们的项目多在核心城市。
买房人的钱，也在往核心城市、好地段集中。
7月，杭州一个江景豪宅项目首次开盘66套，三小时卖完。
同一时期，不少远郊刚需楼盘的去化却很吃力。
同一座城市里，有的房子抢着要，有的挂牌很久也难成交。
现房销售推开以后，二手房还会受到一层冲击。
买新房可以看到实物再付款，交房时还能同时拿证。
过去二手房“现房、马上能住”的优势会变小。
老小区、配套一般的房子，要直接和品质更好的新房竞争。
我们判断，二手房好卖和难卖的差距，未来几年还会拉大。
第三重挑战，是持有成本。
多套房家庭每月要还房贷、交物业费，北方还有取暖费，房子旧了还要修。
房价上涨的时候，这些开销被涨幅盖过去了。
房价不涨甚至下跌，每一笔支出都是实打实的损耗。
贷款期限放宽，对新买房的人有帮助。
按100万元本金、3%年利率算，30年期月供4216元，40年期降到3580元，总利息从约51.
8万元升到约71.
8万元。
月供轻了，总账更重。
对已经背着几笔房贷的家庭，
米乐M6将持续关注后续动态。
